全联房地产商会创会会长聂梅生:房地产的未来已来

   日期:2019-07-13     来源:搜狐    评论:0    
核心提示:7月13日,2019·中经联盟年中盛典在国贸大酒店中国宴会厅举办?;嵋橄殖?,全联房地产商会创会会长聂梅生女士发表主题演讲“2019

7月13日,2019·中经联盟年中盛典在国贸大酒店中国宴会厅举办?;嵋橄殖?,全联房地产商会创会会长聂梅生女士发表主题演讲“2019——房地产的未来已来”。

聂梅生演讲内容如下:

今天我给大家主题是讲“房地产的未来已来”,为了这个演讲题目我准备了一段时间,这个思考是从去年四季度开始,到现在已经三个季度的,可能有很多不当之处,今天也是第一次面世,回去以后还要修改,因为今年夏季博鳌论坛7月26号,也是这个主题,希望能和大家互动,希望大家能把意见提给我,争取把“未来已来”这个事儿说得更明白一些。

2019年是不寻常的一年,历史将从今年被改写。当今世界正面临百年未有之大变局,大家是否最近感到迎面扑来,世界经济下行风险加大,主要经济体增速放慢,中国GDP增速定在6%,按照国际货币组织预计,美国会放缓到2.5%,欧元区1.7%等等;特朗普“美国优先”提法导致全球贸易战。已经和中国进行好几个季度了,美国霸权是在做最后的挣扎,多极化格局已经形成;由于前面这两件事情导致大国间战略军事竞争加剧,伊朗等地方战火情况在上升。

中国今年很特殊,是我们建国70年,尤其是北京有很多建国70年庆的变化;今年是数字化的5G元年,而且恰恰发生在中国;提升新增长动能,其实新增长的动能最后凝聚在高技术、服务业、消费升级三方面考虑。

一些传统的概念将被按“数字”两字重新定义。原来在“数字”两字上比较喜欢用“智慧”,现在这两个是一个意思,但用“数字”定义更准确一些。首先今年G20今年在大阪,最后发表不是关于贸易战、世界经济一极化、多极化,发表《大阪数字经济宣言》,“数字经济”就被定义下来了,美国、中国一些大国全部签字了,这是数字经济可以堂而皇之的面世。

“数字中国”是前两年习总书记提出来的,审时度势、精心净化超前布局力争主动实施国家大数据战略,加快建设数字中国。

回顾一下,从金本位到美国霸权用了一百多年,美国的互联网金融是最早出现的,它的2009年PayPal支持29种货币结算,但美国PayPal在中国变成了支付宝、微信支付,这个情况我们发展的比它更快,现在美国也不甘心,中国互联网金融发展这么快,大家都用手机去工作,去付款,数字货币2015年Facebook提出Libra,从2009年到2019年。中国互联网金融元年被认为是2013年,余额宝到现在已经发展到了5000多亿规模,用了短短六年时间,后面还会反转,也就是说数字货币会替代现在熟悉的余额宝,到底要用几年?很难说。我的意思是从一百年到几十年,然后到十年,到六年,这个事情发展很快,我们要有准备。数字化将引起全球政治、经济、社会和人民生活的巨大变化,大家要准备好。

房地产到底怎么办?

我认为,2019年房地产大势接近临界点。讲了好几年的长效机制,既然是长效,一定是量变到质变的过程,长效过程当中,内部是有联系的,最后有一个临界点要反转,我认为2019年或再往后的2020年是房地产临界点到来的时间。不变始终卡着,临界点就会来得很快,有以下几个方面:

1.房住不炒??梢远员茸罱郊虑楸浠艽?,一开始房住不炒是解决中低收入问题,棚改以后造就三四线城市土地火热,然后开始形成挤压房库存。然后到老旧小区改造,这和棚改概念完全不一样,一个是补钱补到人头,一个是老旧小区改造,把老旧小区盘活以后,释放中低市场,完全是两个概念,4万亿也不少,不是补到人头去买房子,新增房地产,而是老旧小气改造。我们商会有城市更新分会,也在积极准备这件事情,所以释放租赁市场是中央大策。

2.银根。现在搞来搞去,反正资本层面收紧政策不放松保证经济转型,资金不能再流到房地产领域,必须从房地产领域导出来。这是中央不变的政策。

3.地根。一方面属于商品住宅压得很厉害,但一定会使土地财政没落,因为主要依靠的是商品房,大量释放土地资源,更新土地资源新兴。一方面是土地财政的没落,一方面是新的土地资源的新兴。

4.税收。我不想讲房地产税,实际上建立新的税制基础在于我们国家中等收入以上人群逐渐上升,而且在培育这部分上升,培育这部分上升,个税就是一个非常重要的问题。也就是说个人C端的权重要加大,所以税制必须改变。

如果以上4个长效机制不变的话,我们房地产的大势接近临界点。现在该怎么办?应该突破三大发展瓶颈,就可以让不懂产动起来。

1.投资转消费。

最近看了刘鹤的一些文章,他很早就在考虑这些问题。原来盯住国内生产总支GDP,一直在说这个事,然后是制造业指数,PMI变得非常重要,其实美国不怎么盯GDP,盯后面,消费指数CPI。美联储加息还是降息,主要盯着消费指数,这是一个进步,到底是生产、生产、生产,投资、投资、投资,还是重视制造业、重视消费指数,这实际上是投资转消费,大家对指数的一些概念,应该看什么。

最近国际上提出国民幸福指数GNH,最近国内有人找我说能不能做一个“美好生活指数”。从这个指数的变化可以看出来,一个国家要发展,中国从经济总量第二能够真正赶上发达国家,投资转消费肯定是必要的,中等收入以上层级还要大大增加。

2.增量转存量。

对于房地产业界来说这是最重要的,我们原来盯着销售额、销售量,排行也是按照这个来的,应该转存量资产的价值,把它发展盘活。

3.开发转服务。

开发商们肯定是开发,怎么能够跟服务业、跟服务联系起来,短期开发转长期持有运营服务,这里有一些金融概念,如果开发转服务的话,比如从开发贷、信托,一直到REITs,都是开发转服务的思路。当然我们可能比较接受开发转金融,其实金融业是服务业。

产业融合是经济发展的大趋势。

根据国家统计局数据计算:到2017年底,常住人口是8亿,城镇住宅住房总计接近300亿平方米,全国房地产总市值300万亿-400万亿,每年卖的房子大概是十几万亿,存量是300万亿-400万亿,盘活使用拉动内需消费将激发非常巨大的市场,而且这部分是我们造就的。

科技的融合。

12年一个迭代,连接36年。1995-2007年是PC机的时代,也就是机器+机器。最近联想的日子不好过,在1995-2007年这个时代是它的时代,当时是Windows和电子邮件等。

2007-2019年,是移动互联,就是人+人,不是机器+机器,在这个时代起来的就是微信、移动,刚才说面对面加群发红包,机器+机器不可能实现,所以是人+人的时代。但是这个时代也要翻篇,就是2019年-2031年的下一个12年,是物物互联,是场景+场景的时代,也就是说大数据、云计算、AI+IoT扑面而来。

楼市后规模时代应该是地产+数字化,建设有生命力的房子,这一点是大势。很难说我们现在就能预测到未来12年是什么样,不可能在机器+机器的时代预测到现在我们可以面对面建群发红包,所以现在不要去想特别有智慧、特别聪明,设计一个未来12年房地产是什么样子,别想这个事情,就认识到2019年是一个节点就可以了,跟上这个时代的脚步,就不会落后。

房地产增量转存量。

现在天量的社区物业从业人员1000万,2018年物业管理发布报告:全国房地产业物业管理营业收入6000亿。在我们小区平台上的互联网企业2017年业绩,以美团为例,基本在小区里跑挨家挨户送东西,他的食品部分是1000多亿,外延部分是5000亿。一个美团就相当于全国的物业。怎么形成这样一个收入呢?就是在存量资产上,在300万亿-400万亿存量资产上形成的。网上零售额占总销售额15%,我们在全国服务业当中只占1.4%,我们打造这样一个存量资产平台恰恰支持成长当中的互联网企业,包括顺丰、快递、在线旅游等等,所以我们是有机会的。

这种情况下,经过三个季度的策划,我们也找了一些在座很多企业,如当代等等,一起研究这个事情,也找了很多科技类企业,像腾讯、小米等等。为什么现在一些科技企业愿意和房地产企业联手?因为C端走到头了,已经有7亿用户,不太可能再发展,所以他们想2B2C。我们成立全联数字化社区峰会,这是一个开放的,大家都可以参加,这是一个全国性的数字化峰会。数字化社区是转换发展模式的重要抓手。

他们也联手中国铁塔全面推进房地产领域5G建设。在建小区和已建居民小区,我前天去中国铁塔跟他们签了一个战略合作协议,在我们这个范畴之内,全部进场免费,而且还有适当的扰民补贴等。这跟国家修高速公路一样,高速公路是国家修,上面跑的车,车上装的什么东西,是在座这些人的事了。

数字社区。

如果说数字化,一定找到一个出发点和抓手,这个出发点和抓手在什么地方?在大数据分析。5G第一支持的就是大数据,4G的下载速度和带宽要比5G小得多,5G情况下,大数据比它的量多多少。为什么这次全联数字社区峰会秘书长找的是大数据公司,他最积极,而且最享受5G,第一时间就能上去,数据量翻很多。现在讲5G带来什么?带来算法的改变,算法从数据来。所以这里可以看到,恩格尔系数突破了28.4%,已经破30%了,大家不为吃饭发愁的,下面的蓝海恰恰在居住,23.4%,居住是4600,我们盯住绿色是对的,美团顶住蓝色更对,它已经成功了,现在住排第二,所以这个数据给我们一个思路,到底应该盯着什么。

社区现在的情况到底是流量思维还是管理思维?在社区里有三大服务:社会服务、公共服务、生活服务。物业管理类是弊端,互联网类也是一个弊端,这两个弊端在争抢我们的社区。这两边最后的钱谁付,都是C端客户在付,所以细分客户就讲,我是不是要在手机当中再增加很多APP?已经多得掉渣了。这个事情到底对不对,我一直在拷问这个事情,还要加多少个APP在我们手机上?这些事情是很麻烦的,两边都在抢客户。

C端用户是数字社区的出发点和终极目标,目前在这里已经有10万亿的消费,以客户为中心、以人为本的顶层设计思路就是从大数据来分析,如果以C端为中心,首先把社区里面每个人的需求、每个家庭的需求搞清楚,我们有这个数据吗?按说我们物业管理公司应该有,但没有,倒是科技公司有很多社区的需求。所以应该从大数据分析社区需求在什么地方,应该物物相连,人物相连,人人相连,才能产生正确的算法和商业模式。

小区在里圈,甩出来一圈服务,再甩出来一圈商圈。严格来说,数字社区和数字小区不一样,数字小区是有边界、有门禁,数字社区是虚拟的,现在讲数字社区是虚+实,都要考虑。数字社区云平台必须虚+实。最后形成O/B/C平台,来解决这个事情。

方案和步骤。

第一,需要研发数字社区的方案。这个工作在二季度基本完成,在全国研发一些数字社区的方案。这个方案主要是在5G的基础设施支持下,改变了什么,带来产业升级在哪里,于是出来几个方案,还不错。

基于大数据思维的数字社区方案。

基于数字货币支撑的数字社区方案,因为数字社区里,大家都认为最后结算统肯定用token这类东西来结算,区块链可以在数字社区里起到结算作用,不是一个社区,是N多个社区结合的一个去中心化的加密货币的问题,他们处理的方案也处理的很好。

基于社区服务整合的数字社区方案。偏物业管理,偏服务。

有很多方案,目前数字社区方案处在征集阶段,在座都可以踊跃参加这个数字社区。

下一步应该怎么做?

首先建立开放型的互联互通的数字社区云平台,方案、平台开放,不能说一个小区、几个小区就这么一个平台,还保密。一个开放平台以后,所有数字社区根据不同特别往里面截插,产生数字社区试点,形成标准,最后发布。希望在5G支持下把这个事情做好。

 
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