专访全国房地产商会联盟主席顾云昌:圆梦住有所居“中国速度”世界罕有

   日期:2019-09-27     来源:每日经济新闻    评论:0    
核心提示:现年75岁的顾云昌,历任原建设部城镇住宅研究所所长、政策研究中心副主任以及全国房地产商会联盟主席等职,亦是1998年国家房改方

现年75岁的顾云昌,历任原建设部城镇住宅研究所所长、政策研究中心副主任以及全国房地产商会联盟主席等职,亦是1998年国家房改方案起草小组核心成员。在接受《每日经济新闻》(以下简称NBD)记者专访时,这位神采奕奕的长者滔滔不绝地谈起新中国房地产发展历程,如数家珍。

他开门见山地给记者介绍了两组数据:

1949年,中国城镇人口人均住房的建筑面积只有9平方米;到2018年,这个数字增至39平方米。

而上述数据是在城镇常住人口从1.8亿(1978年)增长到8.3亿(2018年)的基础上实现的。

“这样的成长速度是世界罕有的!”顾云昌说。

试点和探索新的建房思路

NBD:您改革开放初期就开始研究居住产业,请介绍一下当时中国的人居情况?

顾云昌:我是上世纪60年代上大学的,读的是规划专业,参加工作多年后,1979年调入国家建委(住建部前身),开始从事住房研究工作。

我刚才说过,1949年中国城镇居民人均住房的建筑面只有9平方米??墒堑?978年的时候,由于人口大幅增长,人均才7平方米——人均居住面积不增反降。当时的这种情况,被称为“房荒”。

导致“房荒”的原因很多。除了人口增长,另一个主要原因是国家底子薄,政府拿不出钱去盖更多的房子。此外,当时我们的指导思想是“先生产后生活”,先要吃饱肚子,解决温饱问题,然后再盖房子,因为当时中国的首要问题是吃饭。

住房问题在农村还好一些,但在城镇越来越紧张,尤其是大中城市,三世同堂、四世同堂的情况很普遍。住房困难已经不仅仅是经济问题,还是严重的社会问题。由于住房分配存在不均,还引发大量的社会矛盾。

面对这样一个严峻局面,邓小平同志当时专门对住房问题发表过一次讲话,说“解决住房问题能不能路子宽些,譬如,允许私人建房或私建公助,分期付款”。

但这个观点当时还是太超前了,因为当时住房供应都是靠政府和单位,没有私人买房和建房。我们现在说中国的房改是从1998年开始的,实际上,最早提出住房商品化和家庭拥有产权的是小平同志。

NBD:固有观念不会轻易打破,当时有没有别的替代思路?

顾云昌:当时的口号就是“还欠账”,要把前30年欠下的住房账还上。

发挥“四个积极性”由此被提出,即发挥中央(政府)、地方(政府)、单位和个人的建房积极性。但是,只提高政府和企业的建房积极性并不能解决问题,如果个人不参与建房和购房,政府和企业也拿不出太多钱。

于是,各地方政府纷纷试点和探索新的建房思路。

譬如,1981年,西安试点由国家补贴将新房卖给个人。当时西安盖了几百套房子,均价150元/平方米,但只卖掉了1/3。我专门召集买房者开会讨论,问为什么房子卖不掉,当时参会的有个体户,也有专家教授,还有一些收入较高的群体。他们虽然认同这个做法,但是觉得房价太贵,大多数人承受不起。我们回来就写了报告,建议把房价从150元/平方米降到120元/平方米,结果余下的几百套房全卖光了。

我们进行了总结,认为虽然房子全卖完了,但试点也表明,在当时家庭收入普遍偏低的情况下,全款买房还是有难度的。这条路短时间在全国还很难走得通,还需要探索别的路径。

后来,1983年常州、四平等城市又开始探索“三三制”建房,即个人、政府、单位各出1/3购房款。这个思路比西安的让人人全款购房的方法更容易被普通人接受,也取得了一些成效,但由于种种原因,这一模式并没有在全国推广。

此外,我们还在烟台、蚌埠等试点过“提租补贴”,即通过补贴提高公房的租金实现以租金养房,但效果也不明显,没有推广。

住房制度改革不是闭门造车

NBD:中国的住房改革除了因地制宜的探索,有没有借鉴其他国家和地区的经验?

顾云昌:我们国家的改革是与开放紧密连接的,所以住房制度改革一开始就不是闭门造车,而是广泛研究和学习发达国家和地区的经验。

为了让更多领域的专业人士参与住房改革研究,我们1983年12月9日成立了中国住宅问题研究会,我是首任秘书长。这是一个由国家政府机构主导的学术研究机构,也就是现在的中国房地产研究会,当时许多著名经济学家都曾为住宅问题研究会献计献策。

改革开放以来,中国从事住房研究和建设的专家学者、政府官员都曾出国考查住房制度。我们曾专门研究过新加坡的住房公积金制度,也学习了英国的住房制度,还去我国香港地区考察过廉租房制度,去美国考察过住房贷款制度。我们后来的房改制度,或多或少都借鉴了上述这些国家和地区的经验。

当国人重新睁眼看世界的时候,很快就意识到,我们过去的住房制度在方向上和居者有其屋的目标有了偏差。而改革开放实际上是逐步从计划经济向市场经济转型,相应的住房制度改革也将顺应这个改革的大方向。以市场替代计划,提高家庭自有住房比例,这个共识到上世纪90年代以后逐渐形成。

NBD:能谈谈1998年房改的背景和思路吗?

顾云昌:1997年,中国经济增速低迷,时任国务院副总理朱镕基提出要加快住宅建设,把房地产作为国家新的经济增长点。

经过半年多筹备,1998年6月,国务院召开全国住房制度改革与住宅建设工作会议。7月初,《国务院关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》发布,正式提出将停止住房实物分配,逐步推行住房货币化分配,发展住房交易市场。以此为标志,实行近40年的福利分房制度开始退出历史,市场开始主导中国的住宅供给。

1998年是分水岭,之前市场的作用微乎其微,之后市场成为住房供应的绝对主力。尤其是从2000年开始,所有单位不再进行实物分房,人们想要房子,只能购买。于是,房地产企业如雨后春笋,住房供应量节节攀升。

当然,只把人们推向市场还不够,还要让人买得起房。所以,在房改制度推出不久,与之配套的购房贷款制度也随之推出。

然而,受传统观念束缚,普通百姓并没有踊跃贷款买房。为了改变人们的消费观念,房改初期,我经常在演讲中或文章里,推销贷款买房的新式消费观念。应该说,人们消费观念的改变和相应贷款制度的推出,也对房改起到了推波助澜的作用。

这一时期,各地政府也不遗余力地推销新建住房,甚至出台买房落户的新政策。例如,一向户籍管制严格的上海和天津,都颁布了蓝印户口制度。规定外埠户籍人士在本市购房,可以获得蓝印户口。

房改成果完全超出预期

NBD:您认为1998年的房改达到预期目标了吗?

顾云昌:回顾房改后10年的成果,可以说完全超出预期。

我记得1998年,经济学家李稻葵曾约我做个课题,预测房改政策对未来一段时期住房供给、信贷、宏观经济的影响。我们很快就完成了课题,写了论文。但后来看,我们当初所有的预期都太保守了。没有人想到房地产会发展成如此庞大的产业,会对国民经济产生如此重大的影响。

从数量上看,我们人均住房建筑面积已经从1978年的7平方米增长到了2018年的39平方米。从质量上讲,我们国家平均每户拥有1.08套住房,接近发达国家水平。

需要说明的是,成套住房也是改革开放以来才出现的,是住房质量提升的标志。另外,1985年我国城镇住房的私有率只有17%,而现在已经超过80%。也就是说,大多数城镇家庭都有了属于自己的住房。这也是我们之前始料不及的。

NBD:取得这些成就,是否意味着我们已经实现了住有所居的目标?

顾云昌:向这个目标的努力只有逗号,没有句号。

房改取得了很大的成就,当然也出现了一些问题。

房价增长过快就是一个比较突出的问题,这也是始料不及的。

尽管房改取得了很大成功,现在回过头看,仍有一些意想不到,比如我们原来认为比较容易的保障房分配,现在看来问题还不少。当时制度设计没有考虑得那么细,也没想到会遇到执行中的许许多多问题。现在看来,尽管我们的保障房盖了不少,但是精准度不够,而且当中还出现了寻租行为、违规行为。

当初我们的想法是,城市住房可以像新加坡那样来解决,就是以经济适用住房作为我们供应的主体,也就是相当于新加坡的组屋,中低收入家庭都能买得起经济适用住房,向低收入家庭提供公租房。经济适用住房的供应,是面向中低收入家庭的,但实际执行中出现了开着宝马去买经济适用住房的现象。一直到现在,我们还没有真正形成所谓的中低收入家庭概念。这个任务比较重,需要我们在今后的深化改革当中,认真地加以改进。

因此,党的十九大提出健全两大体系:一个是住房市场体系,一个是住房保障体系。过去我们比较重视商品房市场供给,但不重视租赁房供给,这方面还要加强。另外,供应体系还不够多元化,像个人集资建房、企业建房、社会慈善机构建房,都还缺位。我们的供应体系过于依靠开发商。接下来,我们要继续深化住房制度改革的各个方面,实现十九大提出的全体人民住有所居的历史使命。


 
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